부동산 계약 사기 예방·대응법 — 계약 전 확인 포인트와 피해 발생 시 단계별 해결책 - 정보팁+ (법률 상담+실생활 밀접)

계약 전 반드시 확인해야 할 실무 체크리스트부터, 계약사기(허위매물·전세사기·기획부동산 등) 발생 시 신고·구제 절차까지 단계별로 정리한 실전 가이드입니다. 초보자도 따라 하실 수 있게 각 단계별로 필요한 서류와 행동요령을 적어두었습니다.

계약 전 체크와 피해 시 대응 절차(전자계약·허위매물 신고·경찰 신고)를 한눈에 정리한 가이드

참고: 전자계약 활용 권장(국토교통부 전자계약시스템), 경찰 사이버범죄 신고시스템 이용 가능. (공식자료 기반). 

왜 지금 ‘부동산 계약 사기’에 주의해야 하나요?

부동산 거래는 금전 규모가 크고 당사자 간 정보 비대칭이 심해 사기 위험이 높습니다. 최근 전자계약 보급이 늘었지만 여전히 허위 매물, 서류 위조, 기획부동산(개발불능 토지 판매) 등 다양한 수법이 존재합니다. 사기 피해를 줄이려면 계약 전·후에 할 수 있는 예방 조치와, 피해 발생 시 즉각적인 신고·증거보존이 중요합니다. 

계약 전 필수 확인 리스트 (실전 체크포인트)

아래 항목은 계약서에 서명하기 전에 반드시 확인해야 할 최소한의 체크리스트입니다.

• 등기부등본 확인 — 소유권, 근저당·가압류·가등기 유무 확인 (대장·등기 정보를 대조).
• 임대차 관련 — 임차인의 권리관계, 확정일자·전입일자 확인(전세의 경우).
• 공식 계약 방식 선택 — 가능하면 국토교통부 전자계약 시스템(전자계약) 이용. 종이 계약서와 달리 전자서명·계약 내역이 시스템에 남아 분쟁 시 증거가 강합니다. 
• 매물 실사 — 실제 방문하여 사진·영상 촬영, 주변 시세 확인, 관리비·명도 조건 검증.
• 중개사무소·공인중개사 자격확인 — 등록증·중개보수 표준 고지 여부 확인.
• 이상 징후 시 즉시 중단 — 급히 서명하라거나 선금 환불 불가, 대리인 신분 불명 등은 경고 신호.

팁: 전자계약을 통해 계약하면 ‘계약서 원본·확정일자·서명로그’가 기록되어 향후 법적 대응에서 유리합니다. 전자계약 사용법은 국토교통부 전자계약 시스템 가이드를 참고하세요. 

사기 의심 시 흔히 보이는 적색 신호(레드플래그)

다음 증상 중 하나라도 보이면 거래를 즉시 중단하고 추가 확인을 권합니다.

• 매물이 시세보다 지나치게 저렴하거나 사진·설명이 과도하게 과장됨
• 중개인이 신분·등록증 제시를 거부하거나 연락처가 불분명함
• 등기부등본에 소유권자와 계약 당사자가 일치하지 않음
• 계약서에 모호한 위약금·양도 제한 조항 등 불리한 조항이 포함됨
• 계약금이나 전세금 입금 계좌가 개인 계좌(법인·공인된 계좌 아님)로 요구됨

허위매물 의심 시에는 LH·공공매물 클린관리 센터 등 신고 창구를 통해 신고하고 매물 정보를 보존하세요. 허위매물 신고 방법 안내(예: LH 허위매물 신고)를 참고하면 절차가 쉽습니다. 

피해 발생! — 단계별 대응 가이드 (증거 확보 → 신고 → 피해구제)

1) 즉시 멈추고 증거를 확보하세요

계약서(종이/전자), 통장 이체내역, 문자·카카오톡·이메일 등의 대화 기록, 매물 사진·영상, 등기부등본 사본 등 가능한 모든 증거를 복제·저장하세요. 온라인상의 경우 스크린샷과 원본 URL을 함께 보관하는 것이 좋습니다.

2) 경찰 신고(형사 고소) — 긴급성에 따라 지체하지 말 것

사기(형법상 사기죄) 혐의가 의심되면 관할 경찰서나 사이버범죄 신고 시스템(ECRM)을 통해 신고(민원·형사고소)하세요. 온라인 사기 또는 계좌 이체 관련 증거는 수사 착수 시 중요 증거가 됩니다. 

3) 행정·공공 신고(허위매물·기획부동산 등)

허위매물은 관련 플랫폼과 공공기관(예: LH, 부동산 매물 클린관리센터)에 신고하면 플랫폼 차원의 차단·검증 절차가 진행됩니다. 기획부동산 의심 거래는 국토교통부·지자체 신고 또는 관련 신고센터를 통해 접수하세요. 

4) 민사적 구제(즉시 반환청구·손해배상)

형사고소와 병행하여 민사 소송(계약 무효·부당이득 반환청구·손해배상)을 검토할 수 있습니다. 변호사 상담을 통해 사건의 성질(사기성·착오성·무권대리 등)에 맞는 절차를 신속히 진행하세요.

5) 전세사기 특화 절차(전세금 반환 보호 등)

전세 사기 피해의 경우 주택도시보증공사(HUG)·지자체의 지원 절차, 전세사기 피해자 지원 제도 등을 확인하세요. 피해 유형에 따라 지원 신청이나 전세금 반환 보전 신청 등이 가능할 수 있습니다.

실무 팁 — 당장 오늘 할 수 있는 7가지 행동

1. 등기부등본과 주민등록등본(거래 당사자 확인) 대조
2. 전자계약 가능 여부 확인 후 전자계약 사용 권유(국토부 시스템). 
3. 이체 전 계좌의 예금주와 계약 상대가 일치하는지 확인
4. 매물 상세페이지·사진의 메타데이터(원본시간) 보존
5. 중개사무소의 등록증·중개보수 고지 여부 확인
6. 의심 시 즉시 통화 녹음(당사자 동의가 필요할 수 있음) 및 모든 메시지 보관
7. 피해 의심 시 경찰 사이버신고·관할 경찰서 방문(증거 제출). 

중요 안내(법적 고지)

이 글은 일반적 정보 제공을 목적으로 합니다. 구체적 사건의 법률적 판단과 대응은 사건별 사실관계와 증거에 따라 달라집니다. 분쟁이 발생한 경우에는 관련 증거를 모아 전문 변호사와 상담하시기를 권합니다. 또한 허위매물 신고나 전자계약 사용법 등은 정부·공공기관의 최신 안내를 확인하세요(국토교통부 전자계약 시스템 등). 

참고·신고 안내(주요 링크)

• 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템(전자계약 사용·가이드). 
• 경찰청 사이버범죄 신고 시스템(ECRM) — 온라인 사기·입금내역 신고. 
• LH 허위매물 신고안내(허위매물 신고 방법). 
• HUG(주택도시보증공사) 전세사기 안내 및 대처 방안. 
• 서울주거포털 전세사기 예방 안내(지자체별 피해지원 내용). 

작성: 샤랄라 — 정보 제공용 콘텐츠. 법적 효력은 사건별 다름.